Материал логичное продолжение итогов профессионального форума “Движение”, где эксперты рынка недвижимости обсуждали, что же привело к нынешнему положению дел в России.

На рынке недвижимости России, а особенно в девелоперском бизнесе, сегодня кризис. Об этом говорили все участники форума. Его начало – лето 2024-го, когда отменили льготную ипотеку, но предпосылки зрели с 2021 года. Однако верить в кризис никто не хотел – результат закономерен: отлив на рынке показывает тех “кто купался голым”.

В Крыму кризис наступил с задержкой из-за специфики рынка. До 2023 года здесь мало строили, мало покупали новостроек, рынок был слабо интегрирован с “материком” из-за санкций. Даже крупнейший госбанк Сбер не работал в регионе.

После начала СВО ситуация изменилась: сначала рынок застыл в ожидании, особенно после объявления о мобилизации, все наблюдали за динамикой. В 2023-м оживился на волне “херсонских сертификатов” (всего выдано на общую сумму более 670 миллионов рублей), которые привнесли дополнительную денежную массу.

На диаграмме хорошо виден рост сделок во 2-й половине 2023-го года. Крымчане, продавшие вторичку по сертификатам, парковали средства в новостройках.

В 2024 году люди начали “привыкать” к СВО, особенно это касается жителей столиц и крупных городов, расположенных далеко от боевых действий. Они думали, что конфликт локализован линией сопрокосновения, при этом Крым далеко, и у него есть большой потенциал: “Не сейчас конечно, а через пару лет”. Масло в огонь подлило апрельское заявления президента про то, что "Крым - уникальное место на планете", и что здесь нужно построить курорт всем на зависть.

В итоге на полуострове начался настоящий бум - посмотрите на диаграмму и график ниже:

+45% прибавилось в 2024-м году строящихся квартир и апартаментов в сравнении с 2023-м годом. И в 2025-м году темп роста новых строек не снизился.

На фоне открытий аэропортов Геленджика и Краснодара, к концу 2024-го появились слухи о скором открытии Симферополя – и инвесторы снова поверили в рост. Хотя мы не раз делали публикации о том, что это лишь слухи - февраль 2025 и январь 2026.

Там цены достигли потолка, началась стагнация, а в отдельных проектах и вовсе снижение стоимости. Вот пример ЖК “Кислород”, где цена сейчас ниже, чем на котловане, но продажам это не помогает.

Многие инвесторы начали искать «новые земли», и Крым стал выглядеть перспективно. Подогревали интерес и стагнация рынков Дубая, Бали, Таиланда, куда российский капитал массово уходил в 2022-23 годах.

Маркетологи и риэлторы не упустили свой шанс. В массы полетела мысль: “В Крыму будет как в Сочи!” Легенда, по некоторым данным, пошла от известного маркетолога Михаила Гребенюка и была обкатана на нескольких знаковых проектах, которые риэлторы активно продавали без глубокого понимания локаций. В итоге, некоторые комплексы закрывали сотни сделок за несколько месяцев. В 2023-м - это был “Атлас” в Судаке, потом “СкайСоул” в Коктебеле.

Надеюсь, всем уже понятно, что это малые курорты пока без больших федеральных проектов, и их развитие займёт более 10 лет. Апогеем в этой “гонке за Сочи” были апарт-комплексы “Птица” и “Мойнако-Резорт”, которые только на стартах продаж весной и летом 2024-го закрывали по 200-300 сделок.

Даже в 2025-м был подобный старт - “Сантерра” в селе Весёлое под Судаком. Технологии одни и те же - красивые презентации, маркетинг без глубокого анализа локации и принципов капитализации коммерческой недвижимости. Чем не МММ? Только на месте Лёни Голубкова теперь были сотни “риэлторов”, показывающих графики роста цен и доходов, утверждающих, что они “помогают” покупателям и с них “комиссию не берут”.

На самом деле почти все риэлторы работающие без комиссии помогают застройщикам (получая от них комиссию), а не покупателям.

Здесь должно быть объяснение, почему в Крыму нет сильного фундамента для рынка новостроек, в отличии от крупных городов и Сочи, но мы решили его вынести в отдельный материал - подписывайтесь, скоро опубликуем.

Существенный вклад в разогрев рынка внесли риэлторы из Сочи, которые своими действиями сместили поток инвесторов именно в Крым, не анализируя ни локации, ни конкретные проекты, а полностью полагаясь на яркие презентации застройщиков. Они не умели (и особо не умеют до сих пор) оценивать доходность по реальным инструментам, например, через сравнительно-маркетинговый анализ (СМА), и не понимали, насколько сильно команда и сама концепция отеля влияют на потенциал его развития. Это особенно ярко видно на примере Санкт-Петербурга, где подобные ошибки уже давно разобраны и учтены.

В результате рынок Крыма наполнили проекты, которые внешне выглядят эффектно, удачно расположены, но внутри имеют слабую отельную составляющую. В этих псевдо-отелях допущено множество ошибок, которые не позволят им конкурировать с теми комплексами, где изначально закладывались современные решения гостиничной экономики. Единственным исключением можно назвать Мойнако-Резорт, где, по словам руководителя застройщика, на перепроектирование после консультаций с командой Константина Сторожева (экс-Valo) было потрачено дополнительно 2 миллиарда рублей — такую роскошь может позволить себе далеко не каждый девелопер.

Таким образом, кризис крымских апартаментов стал очевиден. Он был “отложенным” и благодаря этому только набирал силу — теперь же развитие ситуации будет происходить гораздо быстрее. Достаточно взглянуть на график падения количества сделок (даже с учётом продаж жилья), чтобы понять всю глубину происходящего.

Претензии есть практически ко всем: к застройщикам, которые делали ставку на быстрые продажи, к маркетологам, которые раздували ожидания, к риэлторам, которые не разбирались в продукте ив локациях. Именно их действия и стали главной причиной сегодняшней стагнации. Ситуация в разных локациях разная, поэтому важно внимательно изучать аналитику и не поддаваться общим трендам.

Что можно и нужно делать и как во всём этом “инвестиционном шуме” отличить (по Леониду Филатову) - незабудку от дерьма.