Конец свободной сдачи апартаментов? Новые правила через УК

С 2025 года закон обязывает сдавать апартаменты посуточно только через управляющие компании

Тут есть важный нюанс: прямого требования «сдавать апартаменты посуточно только через УК» в законе нет. Но с 2025–2025 годов заработали нормы, из‑за которых для многих апартаментов сдача через УК фактически стала обязательной — если объект признают средством размещения.

Какие законы действуют

Ключевое изменение — Федеральный закон от 30.11.2024 № 436‑ФЗ, который вносит поправки в закон «Об основах туристской деятельности» и устанавливает обязательную классификацию средств размещения. Основные даты:

с 1 января 2025 года — вступили в силу требования о классификации;
с 1 сентября 2025 года — запрещена деятельность средств размещения без классификации, а агрегаторам запрещено размещать объявления об объектах без номера в реестре.

Кого это касается: апартаменты vs апарт‑отели

Правило про «только через УК» работает не для любых апартаментов, а для объектов, которые по закону считаются средствами размещения (апарт‑отелями, гостиницами и т.п.):

Апарт‑отель / комплекс под единым управлением. Если весь фонд управляется юрлицом или ИП (УК), и объект позиционируется как средство размещения, он обязан пройти классификацию и вести деятельность в рамках гостиничного регулирования. В этом случае краткосрочная аренда возможна только через управляющую компанию, а не напрямую собственником.
Апартаменты в многофункциональном комплексе (КМФК) без гостиничной модели. Если это отдельные объекты недвижимости, а управление — как в обычном МКД (ТСЖ/УК по жилищному законодательству), такие апартаменты не считаются средством размещения. Собственник вправе сдавать их посуточно самостоятельно, без участия УК, при условии соблюдения прав соседей и жилищного законодательства.

То есть обязательность работы через УК следует не из прямого запрета на самостоятельную сдачу, а из статуса объекта как средства размещения: только оператор (УК) может выполнять требования по классификации, отчётности, размещению данных в реестре и т. д.

Что нужно сделать, если объект подпадает под классификацию

Пройти классификацию и получить категорию (звёзды).
Внести объект в единый реестр классифицированных средств размещения и использовать его номер во всех объявлениях.
Соблюдать гостиничные правила: учёт гостей, отчётность, стандарты сервиса, безопасность и т. п.
Размещать объявления только на легальных площадках, которые проверяют наличие номера в реестре.

За работу без классификации предусмотрены штрафы по ст. 14.39 КоАП РФ: для должностных лиц — от 30 000 ₽, для юрлиц и ИП — до 200 000 ₽.

Как понять, относится ли ваш объект к средствам размещения

Проверьте ваш объект:

Проектную и разрешительную документацию: указан ли статус «апарт‑отель» или «гостиница».
Форму управления: есть ли единый оператор (юрлицо/ИП), который управляет всем номерным фондом по гостиничной модели.
Назначение объекта в ЕГРН и БТИ.
Условия договоров и правила комплекса: есть ли запрет на самостоятельную краткосрочную аренду и обязанность сдавать через УК.

Если сомневаетесь, статус лучше подтвердить запросом в профильный орган (например, в комитет по туризму региона) или консультацией юриста по недвижимости.

Нюанс про Сочи и рынок апартаментов

Относительно рынка недвижимости Сочи - в курортных городах большинство комплексов, ориентированных на краткосрочную аренду, юридически оформлены как апарт‑отели или приравнены к средствам размещения. Для них сдача через УК — не опция, а требование. В то же время апартаменты в жилых или многофункциональных комплексах без гостиничного статуса могут сдаваться напрямую.

14:52